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Dispositif Lienemann

Un dispositif est mis en place pour favoriser la location de logements à des personnes aux ressources très modestes : une déduction spécifique de 46% applicable au revenu brut foncier est instituée mais des conditions de loyers et de ressources strictes sont imposées.

Bailleurs concernés
Sont visés les bailleurs personnes physiques et les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés.

Champ d'application
- Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines situées en France (métropole et DOM).
- Il peut s'agir aussi bien d'un logement neuf que d'un logement ancien.
- Les locaux doivent être à usage d'habitation (les locaux à usage mixte n'ouvrent pas droit, en principe, au bénéfice de l'avantage fiscal).
- Le logement doit répondre aux caractéristiques
d'un logement décent (décret du 30.01.02).

Affectation du logement
Le logement doit être loué nu à une personne physique et doit constituer l'habitation principale du locataire.
Le locataire peut être une personne occupant déjà le logement.

Certains locataires sont exclus :

  Le logement ne peut être loué à une personne morale : la location du logement à un organisme privé ou public pour le logement de son personnel est exclue (contrairement au dispositif Besson).

  Le locataire ne doit être ni un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un ascendant ou un descendant.

  Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, le locataire ne doit être ni un des associés, ni un membre du foyer fiscal, ni un ascendant ou descendant de l'un des associés.

En revanche, la location du logement à un organisme sans but lucratif qui le met à la disposition de personnes défavorisées permet au propriétaire de bénéficier de la déduction forfaitaire majorée de 60%.

Nature du dispositif
Le bailleur peut bénéficier d'un relèvement du taux de la déduction spécifique de 46% pendant trois ans au moins, à partir de la prise d'effet du bail initial, de son renouvellement ou de sa reconduction.
Le bénéfice de cette majoration est renouvelable par période de trois ans en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail avec le même locataire tant que la condition tenant au montant du loyer reste remplie.
En revanche, si un bail a été conclu avec un nouveau locataire pendant la période initiale ou de prorogation, les deux conditions, de loyer et de ressources, doivent être remplies.

Conditions de location

  La location doit répondre à des conditions tenant au
montant des loyers et aux ressources des locataires (ces montants sont fixés par le décret du 24.10.02).

  Le logement doit répondre à des normes d'habitabilité définies par décret.

  Le bailleur doit d'engager à louer le logement nu pour trois ans au moins.

  Le logement doit être affecté à la résidence principale du locataire.

L'avantage fiscal concerne les baux conclus renouvelés ou reconduits entre le 1.1.2002 et le 31.12.2004, quelle que soit la date d'acquisition du logement.

Non-cumul d'avantages
Pour un même logement, le contribuable ne peut pas bénéficier de la déduction forfaitaire majorée et de la réduction d'impôt pour investissement outre-mer.
Par ailleurs, il n'est pas possible de bénéficier en même temps du régime déclaratif d'imposition simplifié. De même, il n'est pas possible de bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement " Besson ".

Ces dispositifs sont complexes et ne peuvent être mis en oeuvre qu'avec l'assistance d'experts.